Обычно приватизация муниципального жилья не вызывает у нанимателей больших сложностей: это стандартный процесс, который чётко регулируется законодательством. Если желающий соответствует установленным требованиям и все документы в порядке, препятствий для сделки с государством не возникает.
Но бывают случаи, когда переход квартиры в частную собственность осложняется рядом обстоятельств:
1. Наличием в квартире тех, кто не согласен с приватизацией.
2. Спорами между жильцами по различным нюансам процедуры и по поводу распоряжения квартирой в будущем.
3. Тем, что некоторые из зарегистрированных в квартире людей на самом деле не живут в ней. Добиться их участия в приватизации или согласия на неё может быть непросто.
4. Долгами за ЖКУ, из-за которых муниципалитет или УК отказываются запускать процедуру.
Первые три проблемы из этого списка не имеют однозначного решения и в некоторых случаях действительно могут поставить крест на всей затее. А вот долги за коммунальные услуги по закону не могут служить причиной для отказа в приватизации жилья.
Рассказываем, как действовать, когда администрация или управляющая компания мешают приватизации квартиры из-за долгов за ЖКУ, особенно если жильцы не могут договориться об их погашении.
Что говорит закон
Существует мнение, что приватизировать квартиру с долгами в любом случае не позволят, и сначала жильцам нужно выплатить задолженность. Под влиянием таких заблуждений многие наниматели затягивают начало процедуры, что только увеличивает долг и разногласия между ними.
Большие долги за коммунальные услуги могут стать поводом для расторжения договора социального найма. Если наймодатель обратится в суд с такой просьбой раньше, чем наниматель подаст заявление о приватизации, оформить квартиру в частную собственность уже не получится — скорее всего, придётся собирать чемоданы.
Александр Домников, юрист юридического бюро «Ковенант»:
«В законодательстве действительно есть некоторая путаница на этот счёт. Приватизация жилых помещений в России регулируется ФЗ №1541-1 от 04 июля 1991 года. В этом законе отсутствует прямой запрет на приватизацию квартиры из-за задолженности по ЖКУ.
Но согласно этому же федеральному закону, порядок приватизации также регулируется нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. Теоретически отдельные регионы могут устанавливать в качестве основания для отказа в приватизации наличие долгов по коммунальным платежам. Однако такое регулирование, как видится, будет противоречить общим нормам о праве на приватизацию, установленным федеральным законом».
Итак, если в какой-то инстанции вам сообщат, что приватизировать квартиру с долгами невозможно, можно смело апеллировать к федеральному законодательству, а если это не подействовало — обращаться в суд.
Причём позитивная судебная практика уже есть. Александр Домников говорит, что отказы в приватизации на основании задолженности чаще всего признают незаконными.
Например, в этом деле от 2022 года суд Москвы дважды встал на сторону женщины, которая приватизировала квартиру. Более того, кроме задолженности у заявительницы были проблемы с документами: она не приложила к заявлению о приватизации копию ордера на квартиру, который был утрачен за давностью лет. Однако дело всё равно рассмотрели в её пользу. Вы можете скачать решение суда по ссылке выше.
В другом деле от 2017 года власти Москвы отказали в заключении договора социального найма истице, которая хотела стать нанимателем вместо умершего отца и в будущем приватизировать жильё. Основанием стало отсутствие ордера и долги за ЖКУ. Это решение администрации женщина успешно оспорила в суде.
На каких этапах вам могут отказать и что с этим делать
Итак, практика показывает, что суд часто принимает сторону жильцов. Но органы власти на местах всё так же часто отказывают нанимателям в приватизации из-за долгов.
Иногда прямого отказа заявители не получают, но чиновники всячески затрудняют процесс, выдвигая дополнительные требования. Например, у нанимателя могут попросить выписку о задолженности, хотя она не входит в обязательный перечень документов. Соответственно, отказ в приватизации со ссылкой на отсутствие этого документа незаконен и его также можно оспорить в суде.
В некоторых случаях органы, занимающиеся приватизацией, могут требовать от заявителя подписать обязательство об оплате задолженности в определённый срок. Это тоже не предусмотрено законодательством, но может стать компромиссным решением для запуска процесса.
Чинить препятствия в приватизации могут и сами управляющие компании. Часто они отказываются выдавать должникам справку о составе семьи и копию лицевого счёта, что также является незаконным.
В целом при возникновении конфликтов из-за приватизации жилья Александр Домников советует придерживаться такой тактики:
1. Запросите официальный отказ в письменной форме с указанием нормативных оснований.
2. Обжалуйте отказ в суде. Судебная практика подтверждает, что такие отказы незаконны.
3. Попробуйте договориться о реструктуризации долга или рассрочке его погашения. В некоторых случаях можно заключить соглашение с управляющей компанией о постепенной выплате задолженности после завершения приватизации.
4. Обратитесь в органы социальной защиты, если вы имеете право на поддержку по жилищным вопросам.
Помогает ли приватизация списать долги
Сама по себе приватизация не приводит к избавлению от долгов. Став собственниками, зарегистрированные в квартире жильцы всё равно будут обязаны погасить накопленную задолженность.
Однако больше всех в связи с этим рискует ответственный наниматель — тот, с кем администрация подписывала договор соцнайма. Если он значится там как единственный, на ком лежит обязанность по оплате коммунальных услуг, после приватизации долг полностью ляжет на его плечи, даже если был накоплен совместно.
Долг не переходит на нового собственника, если ранее он не являлся ответственным нанимателем, а просто был зарегистрирован в квартире.
Так бывает, например, когда остальные жильцы прописаны, но фактически не живут в квартире и не участвуют в оплате, либо когда они не договорились между собой о распределении долгов.
При этом:
1. Собственника не могут выселить за долги, но его имущество может быть арестовано.
2. После приватизации собственник может заключить с управляющей компанией соглашение о поэтапном погашении задолженности.
Если собственников несколько, и отдавать долги готовы не все, решение этого вопроса может породить много споров, так что договариваться лучше начинать ещё до приватизации жилья.
Если участников приватизации несколько, в будущем они смогут разделить лицевой счёт и получать отдельные квитанции на оплату ЖКУ. Для этого нужно, чтобы квартира находилась в долевой собственности.
Особого внимания заслуживают жильцы, которые зарегистрированы в квартире, но не живут там и не платят по счетам. Если договориться с ними не выходит или наниматель не знает, где их найти, проще всего ему будет погасить долг самостоятельно. При этом теоретически с них потом можно будет взыскать недоплату, но для этого придётся долго судиться.
Вот что Александр Домников рекомендует в случаях, когда квартира муниципальная, и между несколькими жильцами нет согласия о том, как поступать с долгами:
1. Если жильцы не хотят погашать долг, можно предложить УК частичное погашение или оплату после завершения приватизации.
2. Если один из нанимателей не живёт в квартире и не платит за услуги, можно обратиться в суд с иском о признании его утратившим право на проживание.
3. В крайнем случае возможна приватизация отдельной доли в квартире, но для этого всё равно потребуется согласие всех жильцов и отсутствие обременений.
4. Если договориться удалось, жильцы должны заключить соглашение о распределении задолженности — это поможет избежать конфликтов, если кто-то потом передумает.
После завершения приватизации решать вопрос с долгом лучше как можно скорее. Пусть у квартиры и будет новый лицевой счёт, за неоплату ЖКУ коммунальщики могут отключить свет или горячую воду либо обратиться в суд для взыскания долга. После этого жильцам всё равно придётся решать, кто в какой пропорции будет платить по счетам.
Резюмируем
1. Приватизировать квартиру с долгами можно, но заявитель может столкнуться с противодействием сотрудников администрации или УК.
2. Если вам отказывают в приватизации из-за накопившихся долгов, обращайтесь в суд и оспаривайте это решение.
3. Местные власти также могут требовать от вас дополнительные документы — такие требования незаконны и могут быть оспорены в суде.
4. Если в квартире прописано несколько жильцов и у части из них есть долги за ЖКУ, лучше решить эту проблему до приватизации.
5. Если в договоре социального найма как плательщик за ЖКУ фигурирует только ответственный наниматель, долги могут полностью перейти ему, а не распределиться между всеми зарегистрированными жильцами. Чтобы этого избежать, нужно составить соглашение о распределении задолженности между всеми участниками приватизации.
