Чаще всего собственник и наниматель заключают краткосрочный договор найма — сроком до 11 месяцев. Если срок больше, то договор найма называется долгосрочным, и его надо регистрировать в Росреестре. Долгосрочные договоры дают нанимателям гораздо больше прав. Собственники предпочитают заключать краткосрочные договоры, поэтому рекомендации в статье касаются именно таких договоров.

Когда собственник может досрочно расторгнуть договор

Если наниматель задерживает ежемесячную оплату, для собственника это сигнал, что к его платёжеспособности стоит отнестись повнимательнее. Если задержки выплат продолжатся, это повод, чтобы расторгнуть договор. При краткосрочной аренде наймодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке после того, как наниматель не оплатит проживание более двух раз. Это закреплено в статье 687 Гражданского кодекса РФ.

Также можно досрочно расторгнуть договор, если наниматель ведёт себя неподобающим образом: мешает соседям громкой музыкой по ночам или использует квартиру в коммерческих целях — например, как массажный салон.

Сдайте или продайте свою квартиру

Разместить объявление за 0 ₽

Иногда собственнику приходится разорвать договор из-за изменившихся личных обстоятельств. Возможно, он сдавал квартиру на время своего отъезда, но вынужден вернуться раньше. Или подросший сын решил жениться, а молодым лучше жить отдельно. Или собственник захотел написать книгу и решил на полгода превратить отдельную квартиру в кабинет.

Причины для расторжения договора могут быть разными, но важно помнить: договор найма защищает права не только собственника, но и нанимателя. Это значит, что разорвать договор на ваших условиях получится не всегда — нужно учитывать интересы другой стороны.

Как сообщить нанимателю, что нужно съезжать

В случае нарушения условий договора — когда наниматель не платит, шумит и использует квартиру не по прямому назначению — необходимо сперва их зафиксировать. Можно вызвать участкового и заручиться свидетельствами соседей. Если недобросовестного нанимателя придётся выселять через суд, эти меры пригодятся.

О своём намерении расторгнуть договор сообщайте нанимателю сразу, как уличите его в нарушениях: устно и обязательно письменно.

Письменное предупреждение необходимо, даже если у вас с нанимателем дружеские отношения и он показал себя с хорошей стороны. Уведомление надо направить на электронную почту — возможность онлайн-коммуникаций прописана законодательно в пункте 2 статьи 434 и пункте 2 статьи 160 Гражданского кодекса РФ.

Вместо электронной почты подойдёт и любой мессенджер, и СМС. При желании можно даже направить бумажное письмо, но лучше с описью вложения. Главное — чтобы вы могли доказать, что предупреждали нанимателя заранее.

Никаких особых формулировок не требуется, подойдёт, например, такая фраза: «Через месяц, с 1 марта, мне нужна квартира, прошу освободить её к этому времени».

За сколько надо предупредить нанимателя о расторжении договора

В стандартных договорах найма есть пункт о том, за сколько времени собственник обязан предупредить квартиранта о расторжении. Обычно стороны договариваются, что с момента предупреждения до отъезда нанимателю отводится один месяц.

В договоре прописывается и ситуация, если наниматель решит съехать по своей инициативе. Обычно он обязан предупредить собственника за такой же срок — тоже за месяц.

Обязательно укажите этот срок в договоре, потому что по закону предупреждать друг друга надо за три месяца: это закреплено в статье 687 Гражданского кодекса РФ.

Если не прописать этот момент в договоре, а наниматель вдруг откажется съезжать, придётся подавать в суд, чтобы его выселить. Но при судебных разбирательствах суд учтёт по умолчанию трёхмесячный срок. Если вы предупредили нанимателя за меньший срок, будете виноватой стороной — возможно, придётся платить неустойку.

Что такое неустойка

Неустойка — это определённая сумма, которую выплачивает виновная сторона, если она не соблюдает прописанные в договоре обязанности. Размер и условия выплаты неустойки также прописываются в договоре.

Как правило, пункт о неустойке появляется в очень подробных и строгих версиях договоров. Обычно размер неустойки равняется одной арендной ставке. Неустойка выплачивается, если арендатор или собственник захочет без веской причины расторгнуть договор до окончания его срока действия. Пример веской причины — собственнику негде жить.

По сути неустойка — выплата упущенной выгоды. Например, наниматель может предъявить собственнику требования о неустойке, если он при поисках квартиры оплачивал услуги риелтора, а квартирой успел попользоваться совсем мало. Если собственник откажется выплачивать неустойку, наниматель вправе обратиться в суд.

В свою очередь, наймодатель может потребовать выплаты неустойки, если из-за скоропостижного отъезда нанимателя квартира простаивает, а наниматель не получает доход. Такой спор тоже можно решить через суд.

Не путайте неустойку с депозитом — это две разных выплаты, которые друг с другом не связаны.

Что такое депозит

Депозит, он же залог — сумма, которую при заселении выплачивает арендатор и которую собственник возвращает ему при расторжении договора, если квартира в порядке. Обычно депозит равняется одной арендной ставке. 

Если что-то испорчено, собственник может удержать депозит целиком или частично — зависит от масштаба повреждений. Оценить этот масштаб поможет детальная опись имущества — её составляет наймодатель, а наниматель подписывает при въезде в квартиру. Опись является приложением к договору.

Также депозит используют в качестве страховки, что наниматель будет вовремя оплачивать проживание. Если он задержит очередную выплату, наймодатель использует депозит на погашение этого долга. Если наниматель всегда исправно платил, наймодатель возвращает депозит при расторжении договора.

В договоре найма депозит, или залог, часто называют обеспечительным платежом.

 

Что такое залог при аренде квартиры

и в каких случаях его можно вернуть

Подробнее

Перерасчёт оплаты аренды

Если договор расторгает собственник и даёт нанимателю на выезд из квартиры месяц, а наниматель съезжает раньше, то нужен перерасчёт.

Чтобы высчитать, сколько собственник должен вернуть нанимателю, надо разделить ежемесячный платёж на количество дней в текущем месяце, а затем умножить на количество дней, когда квартира будет пустовать.

В любом случае вопрос перерасчёта следует прописать в договоре найма.

Наниматель не съезжает вовремя: что делать

Законный путь для выселения такого нанимателя только один — через суд, в том числе мировой. Выселять насильно закон запрещает.

Внимательно оценивайте платёжеспособность и адекватность нанимателя ещё на этапе заселения. Это поможет избежать конфликтных ситуаций в дальнейшем. 

Как собственнику оценить надежность арендатора

Узнать

Не составляйте кабальных договоров — например, предписывающих платить 200 тыс. рублей за поломку чайника или предупреждать о расторжении договора за полгода. Подпишут такой договор либо не вполне адекватные люди, либо мошенники — в любом случае их выселение будет проблемным.

Если наниматель испортил отделку или сломал мебель

Здесь действуйте превентивно: время от времени и строго в рамках договора навещайте квартиру. При регулярных проверках вероятность вовремя обнаружить поломки и порванные обои гораздо выше, чем в день сдачи ключей. К тому же будет проще решить проблему: пока наниматель не собирается съезжать, он не захочет портить отношения с собственником и возместит ущерб.

Опытные собственники могут проверять состояние квартиры 1 раз в 2–3 месяца, а остальным лучше посещать её почаще — 1 раз в месяц.

На случай испорченного ремонта и сломанной техники/мебели есть депозит и опись имущества. 

Но не впадайте в крайности и не путайте реальную порчу имущества с естественным износом: потёртостями на полу от стульев, перебоями в работе 30-летней стиральной машины и пр. 

Реальная порча имущества — это сломанная мебель и техника, детские рисунки на обоях, погрызенные собакой плинтусы.

Таким образом за месяц до выселения наниматель успеет привести квартиру в исходный вид и убраться в ней. Если возникнут споры, сколько именно наниматель должен заплатить за возмещение ущерба, подготовьте смету и покажите, сколько стоят услуги мастера по переклейке обоев. Если наниматель не хочет клеить сам, можно пригласить специалиста. Важно делать это спокойно и доказательно — не берите цену из головы, а заранее подготовьте подтверждающие ссылки и смету.

Если наниматель не хочет возмещать ущерб

Иногда наниматели не просто отказываются возмещать ущерб, но и начинают угрожать: если собственник не вернёт им депозит, они вывезут из квартиры всё и даже оставшиеся обои обдерут.

В таких случаях помогает опись имущества, фото- и видеофиксация состояния квартиры в начале срока проживания и в конце, а также обращение в суд. Суд, скорее всего, обяжет нанимателя возместить весь ущерб — не исключено, что сумма будет крупной. Плюс можно потребовать оплаты морального вреда и неустойку за простой квартиры во время ремонтных работ.

Доказательства ущерба и твёрдое, но спокойное намерение защищать свои интересы в суде, как правило, помогают быстро договориться.

Случается, наниматель оставляет огромные долги за ЖКУ. К примеру, наговорит по городскому телефону с Бразилией на 100 тыс. рублей, но об этом вы узнаете только в следующем месяце, когда получите квитанцию. Либо нальёт 100 куб. м горячей воды и съедет, не оплатив счёт. В случае с телефоном лучше его вообще отключить ещё до сдачи квартиры внаём, а в случае с другими ЖКУ надо узнать, сколько набежало по счётчикам на день выезда — не забудьте сверить показания.

Перед тем как вы закроете за нанимателем дверь, обязательно подпишите вместе с ним акт-приёма передачи.

Зачем нужен акт приёма-передачи квартиры

Передаточный акт, или акт приёма-передачи, — своего рода эстафетная палочка: с ним легко разобраться, кто и в какой момент несёт ответственность за квартиру.

Если при выезде нанимателя не подписать передаточный акт, ответственность за квартиру всё ещё будет нести наниматель, а договор будет считаться действительным. Когда у налоговой службы или другого ведомства возникнут вопросы, доказать, что с определённого месяца вы уже не сдаёте квартиру, будет непросто.

Ситуаций, когда государственные организации могут заинтересоваться вашей квартирой, масса — предположим, если у них возникнут подозрения, что вы не платите налоги или сдаёте недвижимость незаконно.

Резюмируем

Чек-лист, как досрочно расторгнуть договор с нанимателем и выселить его без суда:

1. Сообщите о планах расторгнуть договор заранее — обычно за месяц, но можно установить и другой срок.

2. В назначенный день вместе с нанимателем осмотрите квартиру. Не будьте слишком лояльны к ободранным обоям, но и не придирайтесь: учитывайте естественный износ.

3. Если всё в порядке, возвращайте нанимателю депозит в полном объёме.

4. Если инициатором разрыва договора являетесь вы и наниматель съехал раньше, чем через месяц, делайте перерасчёт и верните сумму за дни, которые наниматель в квартире уже не жил.

5. Проверьте счётчики и примите оплату за ЖКУ.

6. Подпишите акт приёма-передачи.

7. Поменяйте замки. Даже если вы расстались в хороших отношениях, не пренебрегайте правилами безопасности.

Фото: Shutterstock / Fotodom